Las dos cláusulas que convierten un desalojo de dos años en uno de seis meses

Casi todos los desalojos que llegan al estudio tienen el mismo origen: un contrato de alquiler descargado de internet, firmado en la sala del departamento, sin notario.

La vía rápida existe desde 2014

La Ley 30201 creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y, sobre todo, un procedimiento acelerado de desalojo. Para usarlo el contrato tiene que cumplir dos condiciones:

1. Firmas legalizadas ante notario.
2. Cláusula de allanamiento futuro, en la que el arrendatario acepta desde ya la restitución del bien si el contrato se resuelve por falta de pago o si vence el plazo.

Con esas dos cosas, el juez ordena el lanzamiento en un plazo mucho más corto, sin la discusión completa del proceso sumarísimo. Sin ellas, el mismo caso puede tomar dos años.

Legalizar firmas cuesta poco. Es probablemente la mejor relación entre lo que se gasta y lo que se evita en todo el derecho inmobiliario peruano.

Qué más debe decir el contrato

Además de esas dos cláusulas, conviene fijar por escrito:

• Plazo determinado. Un contrato sin plazo se entiende de duración indeterminada y complica la resolución.
• Renta, fecha y forma de pago, con número de cuenta. Los pagos en efectivo sin recibo son un problema probatorio para ambas partes.
• Garantía y su destino, y qué se descuenta de ella.
• Penalidad por mora, con un porcentaje razonable.
• Prohibición de subarrendar sin autorización escrita.
• Estado del inmueble con inventario y fotos anexas y firmadas.

Lo que el propietario no puede hacer nunca

Aunque el inquilino deba once meses:

• Cambiar la cerradura.
• Cortar el agua, la luz o el gas.
• Sacar los muebles.
• Entrar sin autorización.

Cualquiera de esas conductas puede configurar usurpación o coacción, y convierte al propietario con la razón en un denunciado. Además, arruina el proceso civil: el juez lo va a ver.

El camino correcto, en orden

1. Carta notarial requiriendo el pago y comunicando la resolución del contrato si no se paga en el plazo fijado.
2. Resolución del contrato una vez vencido ese plazo.
3. Demanda de desalojo, por la vía de la Ley 30201 si el contrato lo permite, o por la sumarísima si no.
4. Sentencia y lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

En paralelo se puede demandar el cobro de las rentas devengadas, que es un proceso distinto del desalojo. Recuperar el inmueble y cobrar lo adeudado son dos cosas separadas y conviene tenerlo claro desde el principio.

Para el inquilino

Todo lo anterior también protege al arrendatario. Un contrato con plazo, inventario firmado y recibos de pago es lo que evita que le retengan la garantía sin motivo o que le imputen daños que ya estaban ahí cuando entró. Pida el inventario con fotos el día que recibe las llaves.